物业代理公司的运作

    从目前物业代理公司的实际运作情况来看,其物业代理工作可视与委托方的关系不同分为与业主(卖方)合作和与客户(买方)合作两种类型，

    1.与业主合作。物业代理公司虽然可同时为买卖双方服务,但如果没有房源可供给客户,即使有很多买家也难以成交。一手市场上的房源主要来自开发商，而二手市场上的房源则主要来自那些从开发商手中购入物业后又想转让的业主。从当前我国二手市场不发达的现状来看,代理商的房源主要来自开发商。

    纯粹的独家代理目前在我国房地产市场比较少见,通常是开发商自己的销售部与其委托的代理公司合作销售。合作销售的运作过程是:代理商以开发商的名义寻找客户→由开发商确认客户由该代理商介绍→客户与开发商签订购/租合同→开发商如约向代理商支付佣金。在有些项目的营销工作中,开发商为了更好地发挥代理商的作用,由开发商的销售部门和代理商组成销售联合体,以销售联合体的名义进行市场推广工作，按销售额提取的代理佣金,由销售联合体的有关各方核事先约定的比例分配。

    销售总策划，是物业代理公司与业主合作的另一种主要方式。 此时，代理高所提通常由开发商出资,提供办公场所及所有宣传推广费用，利用代供的销售人员、专业的项目策划、丰富的市场信息及拥有的客户网，共同雅作方法建经营一个项目的“销售中心”,为项目作策划及推广销售。具体运行是:代理商选派人员去开发商处办公→双方协作向市场推广该物业一客户与开发商签订购/租合同一开发商如约向代理商支付佣金。

    2.与客户合作。客户代理是近年从国外引进的新概念,代理立固定的期9联系质的服务与良好的信誉，与房地产市场上的一些大客户建立固定的联系，成为该客户的长期独家代理，当客户有购机房的需要时，均委托该代理公习提供购/用房全过程服务。例如，美国拉塞尔代理公司,为美国通用汽车.BM等大型跨国公司提供了全球范围的代理服务。该公司于1996年落户北京,为其固定客户提供在中国购/租楼字的服务。国内一些较大规模的物业代理公同，也在开始发展此项业务,其服务对象主要集集中在经常需要拓股办公和居住用房的单位(机构购买者),如银行证券公司等金融机构、零售商、大型企业集团等。

    除大客户外,物业代理公司面向的客户群的主体,还是那些个人或中小型购买者。这些客户虽然没有较频繁的购买行为,但由于量大面广，通常是代理的主要服务对象。代理商-般可通过媒体宣传、印刷宜传品、主动上门寻访等方式与这些客户建立联系，当代理商寻找到客户并了解了该客户的需求后,可为客户提供详尽的市场信息.提供租用或购买建议,以利成交。应客户的要求，-些代理商还提供更加深人的“售后服务”,如协助办理按揭手续、入住手续等。