内江师范学院函授土木工程学习课程《房地产市场参与的方式》

院校:内江师范学院继续教育 发布时间:2020-04-05 13:28:47

    房地产市场参与的方式

    1,直接投资和间接投资。直接投资方式是指机构投资者通过股权合作、收购、兼并等资本市场运作方式直接参与到房地产项目的开发中,这种方式要求有强大的资本实力和较强的经营管理能力。间接投资是指机构投资者通过资本市场为房地产企业提供融资工具,例如购买房地产上市公司的股票和债券。

    2.权益性投资和债务性投资。这两种投资方式,分别对应房地产企业的权益融资和债务融资。权益性融资可以分享项目的资本增值和现金流收益,但承担的风险水平相对较高;而债务融资在控制风险的同时也锁定了收益水平,是一种相对保守的投资方式。

    3,权益参与贷款。权益参与贷款,是机构投资者参与房地产开发投资的另外一种形式,而且有迅速发展的趋势。在权益参与贷款模式下,机构投资者同时向房地产开发投资企业提供权益和债务融资,以贷款为主,此时,机构投资者不仅可获取贷款的利息收入,还可以外享部分开发经营或物业增值收益。利用权益参与贷款的方式,作为贷款人的机构投资者、其分享到的经营收入可能会超过较低的利息收入,外享的开发利润或物业升值可以提高其投资回报水平,通过主动承担部外商业和市场风险来有效降低房地产开发投资企业的违约风险。从房地产开发投资企业的角度来看。可以获得较低的贷款利率和贷款偿付额,可以减少初始权益投资的资金压力,将某些商业风险转嫁给了机构投资者,但也损失了部分经背收益和权益增值。

    4,售后回租。售后回租,是机构投资者参与房地产投资的另外一种方式。对于一些优秀的物业资产,如有稳定收益的甲级写字楼、商业零售中服务式公寓或出租别墅等,开发商建成后不愿意出售,但房地产开发投费企业在开发建设这此物业过程中的贷款,往往给企业形成了巨大的债务压力,大大提高了其负债比率。此时,开发商或物业持有者将物业资产出售给机构投资者,同时又回租经营,也是。种日渐增加的、由长期机构投资者参与后出现的房地产融资形式。

    随着对市场了解程度的深入,机构投资者对我国房地产市场的参与程度不断加深,操作方式也在不断变化。以参与我国房地产市场的机构投资者为例,在最初进入房地产市场的时候,机构投资者多选择购买房地产企"业的股票、债券等间接融资方式;而随着他们对市场认知程度的提高,现在更多的是选择股权合作和提供债务融资的方式直接参与具体房地产项目的开发和经营。在最初进入房地产市场的时候,机构投资者往往依照在国外操作的经验,选择经营商业物业作为切入点。但由于我国商业物业市场的退出机制尚不健全,且普通住宅市场的投资潜力较大,机构投资者也逐渐更多地参与了住宅项目的开发销售。同时,重点选择的物业档次由高档转向中低档,投资的目标城市呈现出逐步向中等城市渗透的趋势。