吉林化工学院函授土木工程学习课程《影响房地产开发场地选择的要素分析》

院校:吉林化工学院 发布时间:2020-04-01 11:06:26

    影响房地产开发场地选择的要素分析

   (一)区位分析

    项目成功的先决条件是占据好的区位,这是由房地产的位置固定性和不可移动性所决定的。一个开发投资策略的形成,需要正确理解和综合考虑特定的国家、地区或城市的政府政策、经济基础、经济增长前景、人口条件(包括人口规模与结构、人口密度、规划增长率、增长方式、就业状况以及家庭收入情况等)、发展趋势及其对市场价格水平的可能影响。对于上述研究,城市的总体规划及各年度社会经济发展计划能提供非常有用的资料。

    房地产开发商还应当认真分析备选区位的可进入性、交通模式、优势条件及已有竞争性项目的情况,确保开发投资项目的规划用途与周围环境相匹配。例如,当前随着城市建设向郊区的不断推进和居民生活水平的提高,在城市边缘地区特别是靠近居住区的区域,掀起了开发大型商业购物中心的热潮;但是由于有些商业设施不靠近交通枢纽,集聚效益较差,对城区和其他地区的顾客缺乏吸引力,客流量远远没有达到预期设想的水平。

    因此,开发者应选择交通优良,有大面积泊车位的场地进行建设,以扩大商业购物中心的吸引范围。选址前还应详细测算购物中心服务半径内的常住人口数量、购买力水平能否维持商场一定的租金回报;还要在购物中心形象、商品种类与档次、价格竞争优势等方面做文章,以吸引市中心和其他地区的顾客。

   (二)场地分析

    如果说区位是项目开发的大前提,那么场地条件可称为项目开发的小前提。场地条件包括建设用地的大小、形状、地质与地形条件、临街状况、基础设施水平、利用现状及分区限制等方面。例如,在许多城市进行房地产开发时,场地周围的市政基础设施条件往往存在很大差异,有时需要到项目用地红线外几公里远的地方去接驳某些市政管线;场地当前的土地使用状况差异很大,当前土地用途,是单位还是居民、居住密度大小等,均会导致拆迁安置补偿和其他土地开发费用投入和所耗费的时间存在巨大差异。而建设用地的临街状况、大小和形状等,会对场地的有效利用、建筑物的平面布局等产生影响,尤其是商场类建筑,临街状况等对其未来的营业收入和租金回报都有重要影响。

    一个场地如上述条件都不错,但却处于洪泛区、地震带或者场地附近存在“三废”污染,都会对场地的价值产生影响。一个居民小区,如邻近有垃圾处理场、传染病医院或流动人口聚集地,这对居民造成的不安全感将会直接影响住宅的租金或售价。

  (三)开发潜力分析

    房地产开发应追求最高、最佳利用,也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。设计应舒适有效,即楼群布局与场地达到协调一致,楼层各单元的分割实用并具有一定弹性,以利于物业投资者及时调整其功能。新开发项目应符合时代潮流,建筑设计要具有超前意识,以延长物业经济寿命。对于饭店和写字楼而言,符合时尚往往能在不景气的环境中维持较高的收入水平;而有的项目建成不到5年就过时了,甚至刚刚建成就会因为某些功能过时而导致物业总体价值损失。

   (四)获取场地开发权的方式

    房地产开发商从城市规划图或现场调查中选中有开发潜力的开发场地后,还要与当地政府的土地管理部门、当前的土地使用者进行接触,以获取场地开发的权力。从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看,有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让两种途径。政府土地出让的途径操作比较简单,尤其是对于那些熟地出让项目,如果是城市毛地出让,则房地产开发商还需进行拆迁安置补偿等土地再开发工作。从当前的土地使用者手中获取土地,则有许多种具体的操作方式,如既可以从土地使用者手中买断,也可以探讨合作开发的可能性,即提供土地的一方将土地作价入股,待项目建成后可以获得相应的分配利润或获得相应的房屋建筑面积。从减少初始投资、降低投资风险的角度看,土地作价人股的方式较为理想;但从操作的方便性角度看,多方合作必然导致各方利益协调上的矛盾,这些矛盾有时会制约开发方案的顺利实施。