长春教育学院函授土木工程学习课程《风险分析的一般过程和方法》

院校:长春教育学院 发布时间:2020-04-02 12:58:52

    风险分析的一般过程和方法

    对一个房地产项目进行风险分析的过程,可以分为三个阶段,即风险辨识、风险估计、风险评价。

    1.风险辨识。由于每一个项目本身就是一个复杂的系统,因而影响它的因素很多,而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。

    风险辨识就是从系统的观点出发,横观工程项目所涉及的各个方面,纵观项目建设的发展过程,将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。在众多的影响中抓住主要因素,并且分析它们引起投资效果变化的严重程度。常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选一监测一诊断技术。

    如本书前面有关内容所述,房地产开发投资过程中所面临的风险,包括系统风险和非系统风险两类。房地产投资项目的风险分析,主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。这些风险因素通过直接影响房地产项目的成本和收入,对房地产项目的经济评价结果产生影响。

    2.风险估计与评价的常用方法。风险估计与评价是指应用各种管理科学技术,采用定性与定量相结合的方式,最终定量地估计风险大小,并评价风险的可能影响,以此为依据对风险采取相应的对策。常用的风险评价方法有以下几种:

   (1)调查和专家打分法。该方法主要适用于项目决策前期,这个时期往往缺乏具体的数据资料,主要依据资深专家的经验和决策者的意向,得出的结论也只是一种大致的程度值,它只能作为进一步分析参考的基础。

   (2)解析方法。解析方法是在利用德尔非法进行风险辨识与估计的基础上,将风险分析与反映开发项目特征的收入流和支出流结合起来,在综合考虑主要风险因素影响的情况下,对随机收入流、支出流的概率分布进行估计,并对各个收入流、支出流之间的各种关系进行探讨,用项目预期收人、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险,进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。

   (3)蒙特卡洛法。它是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理。

    解析法和蒙特卡洛法是风险分析主要的两种方法。二者区别主要在于:解析方法要求对影响现金流的各个现金源进行概率估计;蒙特卡洛法则要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样。此外,解析法主要用于解决一些简单的风险问题,比如只有一个或少数因素是随机变量,一般不多于2~3个变量的情况;当项目评估中有若干个变动因素,每个因素又有多种甚至无限多种取值时,就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析。