中南林业科技大学函授-工程经济学学习课程-第10章 案例分析

院校:中南林业科技大学继续教育 发布时间:2019-10-31 09:12:37

    1.项目概况
    本项目位于A市B区,占地近40亩,总建筑面积52936m2,四至范围:友谊路南、许昌路东、陇海路北、二环路西。周边有陇海置业、海洋公园、清闲雅范、湖景佳园、加州星城等大型企业和楼盘,有通往人民广场、高新区、火车站等多条线路,交通较为便捷。本项目定位为中高层住宅楼字,住宅以两室两厅为主。住宅目标客户是本区内周边企业技术管理人员、政府工作人员以及部分金水区、高新区的置业者。目前,B区内生活配套设施逐渐完善,规划前景良好,区域商品住宅需求较大,可以预见项目市场前景较好。
    根据《A市国有土地使用权挂牌出让》[×告字(2006)第1号]及B区C地块挂牌文件,该土地项目规划用地经济技术指标,见表10-17所列。
    2.案例分析
    假设项目已经满足规划设计要求并进行了市场分析与调查,拟建住宅楼字。根据《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)计取项目财务基准收益率为12%,不用银行利率7.56%,在销售价格10600元/m2下,估算营业收入和成本费用,编制计价报素、计算财务评价指标,进行盈利能力分析,据以对项目进行财务评价。
   (1)项目开发建设及进度实施计划
    1)有关工程计划说明
    根据本项目的开发规模、B区房地产市场的发展情况和市场承受力,假设项目开发进度计划如下:项目建设期为2年:2008年1月至2009年12月。2008年10月开始预售,2009年12月销售完毕。
    2)施工横道图(图10-1)
   (2)项目投资估算
    1)土地费用
    本项目占地26468m2,根据A市土地基准地价,项目土地单价为4984元/m2,土地费用主要包括:地价款13191.65万元,契税395.75万元,交易手续费131.92万元,共计土地费用13719.32万元。见表10-18所列。
    2)前期工程费
    前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测以及“三通一平”等阶段的费用支出。项目前期工程费用为778.16万元。见表10-19所列。3)建安工程费建安工程费包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费和安装工费。参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工*费为14848.55万元。见表10-20所列。
    4)基础设施建设费
    基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目用地规划红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。本项目主要包括雨水、污水、供电、电信、道路、绿化、要卫、室外照明等设施的建设费用,按单位面积估算法估算,单价为350元/m㎡,类计基础设施建设费1852.76万元。
    5)公共配套设施建设费
    公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。本项目主要包括托儿所、公共厕所及停车场等,估算道题见表10-21所列。
    6)其他工程费
    其他工程费主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等费用。根据当地有关部门规定采用前期工程费、建安工程费、基础设题费、公共配套设施费之和的4%,该项目的其他工程费共计735.68万元。
    7)管理费用
    管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按A市同类房地产项目的水平并结合本项目的具体情况,项目管理费按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费5项之和的3%计取,项目管理费用为963.34万元
    8)财务费用
    财务费用是指为开发项目融资而发生的各项费用。本项目为借款利息。本项目共向银行融资8000万元,贷款2年,自2008年1月至2009年12月,贷款年利率为7.56%,季利率为1.84%,2009年1月开始采用等额还本付息法还款,2009年12月还清。建设期借款利息计算详见借款还本付息计划表(案例附表10-2),财务费用为923.35万元。
    9)销售前期投入
    销售前期投入是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用。主要包括销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、销售服务费和销售许可证申领费。参考目前该市房地产开发项目的相关标准,本项目的销售前期投入按营业收入的1.5%计取。项目销售前期投入为799.60万元。
    10)不可预见费
    由于本项目地势平坦,开发商控制项目成本能力较强,不可预见费按前述9项之和的3%计取较为合理。项目不可预见费为1066.00万元。综上所述,项目总投资估算见表10-22所列。
   (3)项目投资计划与资金筹排
    项目投资的资金来源包括自有资金、银行贷款、销信回款、建设期利息。结合项目实际开发付款情况和工程进度计划,进行资金投入量测算,项目息投资为8659.39万元,其中自有资金14000万元,银行贷款8000万元,预售收入再投入13676.04万元,建设期利息为923.35万元,具体见项目总投资计划与资金筹措表(案例附表10-1)。根据项目的预计开发情况,项目资金具体应用见项目财务计划现金流量表(案例附表10-3)。
   (4)销售计划及经营收入测定
    1)项目营业收入测算
    至2009年初项目开盘时,根据A市B区房地产发展前景分析,参照B区同类项目售价并考虑房地产开发企业的操作能力,预计销售均价10000~12500元/m2,采用委托代理销售模式。因此,确定项目以稳健售价10600元/m2、乐观售价11600元/m2分别进行经营收入测算。稳健方案可实现营业收入53306.34万元,乐观方案可实现营业收入58335.24万元。
    2)营业税金及附加测算
    2008年4季度开始项目预售,至2009年4季度销售结束。根据A市住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况,预计销售进度,计算各期的营业收入、营业税金及附加,其中,营业税为营业收入的5%,城乡建设维护税为营业收入的0.35%,教育费附加为营业收入的0.15%,印花税为营业收入的0.03%,营业税金及附加合计为2947.84万元。具体见项目营业收入、营业税金及附加估算表(案例附表10-4)。
    3)销售佣金
    销售佣金是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的委托销售代理的各项费用,主要包括代理费。参考目前该市房地产开发项目的标准,结合本项目的具体情况,销售佣金按照营业收入的1.5%计取,销售佣金为799.60万元。
    4)土地增值税估算(表10-23)
    本项目是开发销售模式下的房地产开发项目,营业收入53306.34万元,开发成本32111.42万元(指纳税人在房地产开发时项目实际发生的成本,主要包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费),开发费用2686.29万元(指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用),营业税金及附加2947.84万元,销售佣金799.60万元,其他扣除项目6422.28万元,土地增值额8338.92万元,增值率18.54%。根据规定,纳税人建造普通标准住宅出售,其土地增值额未超过《土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额20%的,免征土地增值税,因此,本项目免征土地增值税。
   (5)财务评价
    依据国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版),参照我国新财会制度,结合房地产开发的实际情况,由利润及利润分配表(案例附表10-5)、项目投资现金流量表(案例附表10-6)计算可得:
    1)静态盈利能力分析
    项目总投资收益率=利润总额/总投资=37.80%项目投资净利润率=净利润/总投资=25.43%本项目以上静态指标与房地产行业内项目相比是较好的,故本项目可以接受。
    2)动态盈利能力分析
    本项目税前、税后全部投资净现值分别为9016.30万元和6085.99万元,均大于零,说明项目可以按照行业基准收益率12%获利,在计算期内发生投资净收益,项目可行;本项目投资税前、税后内部收益率分别为52.14%和39.06%,均大于同期贷款利率7.56%和基准收益率12%,说明项目盈利,达到同行业的收益水平,项目可行。
    3)资金平衡能力分析
    根据项目财务计划现金流量表(案例附表10-3),本项目每年盈余资金均不小于零,故从资金平衡角度分析,该项目可行。
    4)偿债能力分析
    根据借款还本付息计划表(案例附表10-2),按照项目整个计算期计算可得:对于一般房地产投资项目,利息备付率应该大于2,偿债备付率应该大于1.3,本项目利息备付率为35.07,表示项目付息能力保障程度好,偿债备付率为1.2,表示资金来源刚好可以偿付当期债务。
   (6)主要经济技术指标
    主要经济技术指标,见表10-24所列。
    从项目的财务分析来看,项目的税前、税后全部投资净现值均大于零,内从益率均大于基准收益率和贷款利率,且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能为处偿债能力分析来看,该项目财务上可行。
    3.问题讨论
    该公司欲参加该土地项目的投标得此地块,根据《建设项目经济评价方法与条数》(第三版),项目基准收益率为12%,项目内部收益率不低于35%,投资净润率不低于23%,以此目标收益率为基本方案测算土地价格,在稳健售价和乐观售价两个基本方案下,根据住宅销售售价和建设投资的变化(即分别上升5%和下降5%),试确定土地竞投价格方案。本项目采用假设开发法,考虑资金的时间成本,采用现金流量折现法进行测算。
   (1)在稳健销售价格10600元/m2和乐观销售价格11600元/m2下,测算土地价格
    稳健售价10600元/m2,建筑面积为52936m2,开发完成后的房地产价值(即营业收入)为53306.34万元,总投资(未含土地费用)21956.72万元,销售税费(即营业税金及附加2947.84万元、销售佣金799.60万元)为3747.44万元,具体项目投资现金流量表(未含土地费用)见案例附表10-7。
    根据计算公式,使用季度利率2.87%。
    生地价值=开发完成后的房地产价值一由生地建成房屋的成本一销售税费一开发利润一取得生地的税费
    1)开发完成后的房地产价值=5330.63×(1+2.87%)-4+13326.59×(1+2.87%)-5+15991.90×(1+2.87%)
    +13326.59×(1+2.87%)-7+5330.63×(1+2.87%)-8
    =4760.19+11568.45+13494.84+10931.95
    +4250.78
    =45006.2万元
    2)总投资(未含土地费用)=8615.82×(1+2.87%)-1+2158.95×(1+2.87%)=2+2153.95×(1+2.87%)-3
    +2720.44×(1+2.87%)-4+3152.99×(1+2.87%)3+2331.80×(1+2.87%)
    +827.77×(1+2.87%)7
    =8375.44+2035.44+1978.66+2429.32
    +2737.02+1967.70+679.03
    =20202.61万元
    3)营业税金及附加=294.78×(1+2.87%)"+736.96×(1+2.87%)-5
    +884.35×(1+2.87%)=6+736.96×(1+2.87%)7
    +294.78×(1+2.87%)-8
    =263.23+639.74+746.26+604.54+235.07
    =2488.84万元
    4)销售佣金=79.96×(1+2.87%)*+199.90×(1+2.87%)-6+239.88
    ×(1+2.87%)-6+199.90×(1+2.87%)-7
    士79.96×(1+2.87%)-8
    =71.40+173.53+202.42+163.98+63.76
    =675.09万元
    5)总地价=45006.21-20202.61-2488.84-675.09=21639.66万元
    6)楼面地价=21639.66万元/52936m2=4088元/m2
    同理,在乐观售价11600元/m2下,计算项目总地价为25515.58万元,楼面地价为4820.08元/m2。
    在稳健售价10600元/m2和乐观售价11600元/m2两种方案下,依据土地价格测算原理,推算出土地的价格分别为272.53万元/亩和321.34万元/面,经济半标,见表10-26所列。
   (2)项目土地价格测算
    根据稳健售价10600元/m2和乐观售价11600元/m2两种基本方案,同样采用假设开发法,销售价格、建设投资分别变动士5%对土地价格进行分析测算,经济指标变化,见表10-27所列。
    由上述项目土地价格测算表可知:
    1)项目销售价格和建设投资两个因素的分别变动对项目效益会产生较大影销售价格的变动对项目效益影响较大。
    2)在项目销售价格和建设投资受不利因素影响下,项目仍有较大盈利空间说明项目具有较强的抗风险能力。
    3)保证销售价格和销售率的实现,控制项目建设投资,是项目盈利的有效保证
   (3)土地竟投价格区间确定
    根据实现委托方目标一—净成本利润率23%和内部收益率35%的条件,费彻该公司取得本地块价格区间如下:
    保守出价区间为:4087.89~4475.95元/m2(272.53~298.40万元/亩);
    竞争出价区间为:4475.95~4820.08元/m2(298.40~349.46万元/亩);
    风险出价区间为:4820.08~5244.74元/m2(349.46~379.55万元/亩);
    若地价超过379.55万元/亩,建议该公司放弃竟投。
    4.小结
    本案例在项目财务评价可行的基础上,运用假设开发法,采用现金流量折现法测算土地价格,讨论确定土地竟投价格。通过本案例我们得到以下几点启示:
   (1)项目投资估算时,确定房地产项目投资与成本,一定要分清房地产项目的投资形式(开发投资和置业投资)与经营方式(出售、出租和经营),这样才能正确估算开发产品的总成本、经营成本及期间费用。
   (2)计算营业税金及附加时,一方面要注意各个税(费)率的选取,各项税收意免情况及相关房地产税收优惠政策(例如土地增值税在增值率小于20%时免征);另一方面,要注意房地产开发项目的销售方式(开发商自行销售和委托房地产经纪机构销售),委托房地产经纪机构销售时佣金不计入项目总投盗
   (3)销售价格和建设投资对土地竞价有较大的影响,为了获得土地,竟投者出价时一定要认真进行土地价格敏感性分析,根据自身实际情况确定投标价格。
                                                                                       (本文原创:转载未经许可将追责)