湖北中医药大学函授土木工程学习课程《年度运营预算》

院校:湖北中医药大学继续教育 发布时间:2020-04-07 14:12:56

    年度运营预算

    年度运营预算是最常用的预算,该预算中列出了物业的主要收入来源和费用支出项目。在物业收支报告中列出的有效毛租金收入的数量在每个月间应保持基本稳定,有效毛租金收入加上物业其他收入再扣除物业经营费用后就可得到物业的净经营收入。由此可以看出,即便有效毛租金收人是一个固定的数值,由于物业经营费用中有关项目费用的变化,也会令业主的净经营收入有较大的变化。为了保持物业净经营收入的稳定性,物业管理企业就必须通过预算这一有效的财务工具,准确地预测和控制物业的收入与支出。

    预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然,还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间。如能源费用支出随季节变动,也就是说在一年中每个月份的燃料、煤气和电力费用支出数量存在差异。广告宣传及市场推广费用在许多月份的开支可能很少,但在物业出租的市场推广工作集中的月份,该项费用支出就很大。一个新投入使用的物业或刚刚经过大规模改造的物业可能需要投入大量的市场宣传费用,这些费用可在每个月中平均分摊,以示在整个年度均要开展大量的广告宣传工作。

    预算中要为不可预见费用的支出预留空间。如果冬季的天气特别寒冷,就会使供暖的强度加大、时间延长,而对燃料需求的增加往往会导致燃料价格上涨,从而会进一步增加燃料费用支出的负担,从而使物业的燃料费预算超支。其他与季节相关的费用增长,如扫雪费用增加,也会影响到物业的净经营收入。当这些额外费用支出与预算中预计的相关费用支出不相匹配时,物业管理企业就要对其他预期的费用支出进行分析,看是否可以从其他预算费用中挪用一部分来支付与季节相关的额外费用支出的部分或全部,否则就要动用准备金。

    为了编制年度运营预算,物业管理企业常常要对以前若干年的物业收支状况进行认真的分析,对于在来年可能要出现的情况(如由于大规模装修改造,临时降低了人住率)要予以认真的考虑,并在预算中尽量体现这些可能的变化。

    年度运营预算除了让业主了解未来一年中物业的收支估算外,也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对来年的有关估计对个别的预算项目作出适当调整的机会。通过分析预算中的每一个收支项目,物业管理企业可以对各项预计的收入和费用项目对物业的影响程度作出判断,找出主要影响因素,以便在日后的物业管理过程中实施有效的控制。通过预算的编制,还可以在业主和物业管理企业之间就来年有关物业的收支安排达成共识,以避免双方在预算实施的过程中产生矛盾。在预算中,如果收入和费用较上年度有较大的变化,就要作出合理的说明。

    如收入增加,就要说清楚主要是由于哪些原因所致,是租金水平的增加、可出租面积的增加、出租率的提高还是收租损失的减少;如人工费用增加,则要说明是员工数量的增加还是工资福利水平的提高引起的。

    当物业管理企业按月向业主提供运营报告时,在预算中就要按月安排各项收支计划,这就涉及如何将年度预算收支在各个月间合理分配的问题。在大多数情况下,如果某些费用支出在每个月之间变化不大,则可以分成12等份;有些季节性发生的费用,由于在月和月之间有较大的差异,所以要求在编制预算的过程中需要在业主和物业管理企业之间就这些季节性费用的分配达成共识。

    一年度运营预算是物业管理企业和业主的重要参考资料,然而实际的经营收入和费用支出可能会随着时间的进展与预算数据有很大的出入。为了弥补这些差异,物业管理企业有时还会随着时间的进展准备季度预算,并从中反映出对原年度预算中某些初始估计的调整过程。季度预算一般比年度预算更为准确,因为预测的内容从时间上讲是更近了,所以更容易把握。此外,季度预算大致是一个季节的时间长度,所以对季节性收支的估计就会更加准确。为了更好地发挥预算在物业管理过程中的指导作用,物业管理企业有时还会进一步将预算分解为月预算,以便更加贴近实际、更具操作性。