吕梁学院函授土木工程学习课程《房地产专业顾问》

院校:南开大学研究生培训 发布时间:2020-03-29 09:12:23

    房地产专业顾问

    由于房地产开发投资及交易管理过程相当复杂。房地产市场上的大多数买家或实家不可能有足够的经验和技能来处理房地产生产,交易和使用过程中遇到的所有问题,因此,市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾向公司提供咨询服务。这些专业咨询顾问人员主要包括:

    1.建筑师。在房地产产品的生产过程中,建筑师一般承相开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。有时建筑师片不是亲自完成这些设计工作,而是作为主持人来组织或协调这些工作。在项目开发建设过程中,建筑师还需配合建造师负责施工合同的管理和工程进度的控制,负责组织定期的技术工作会议.签发与合同有关的各项任务书提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题等。

    2.工程师。房地产开发中需要结构工程师、建筑设备工程师、电气r 程师等。这些不同专业的工程师除了进行结构、供暖.给排水、照明,以及空调或高级电气设备等设计外,还可负责合同签订.建筑材料购买.建筑设备订货.施工监理.协助解决工程施工中的技术问题等项上作。

    3.规划师。在大型或成片开发的房地产项目中,常需要规划师为开发商提供项目用地的详细规划方案,以根据地形地貌的特征,确定项目用地各用途分配比例和建筑物的布局,使开发建设用地发挥其最大价值。在詳细规划方案中,要充分融合开发商、工程师,建筑师、营销顾间和开发队th 中其他成员的意见,必要时应作出多个可供选择的方案。在通常情况下,开发商的要求与来自法律法规、环境和自然因素等方面的限定条件往住刚互矛盾规划师工作的挑战性就在f如何协调这些矛盾,与开发商共同副定出项目开发建设的"脚本”。

    4.景观建筑师。最观建筑帅已经成为开发队伍中的一员并发挥自迅来越重要的作用。在传统的项目规划过程中,开发建设项目的最观设计证由规划师甚至建筑帅.园林规划帅完成的。然向随省社会经济的发展我人居环境意识的加强,人们对建筑最脱的要水已经逃远超出1神草种铜以提高绿化覆盖率的范酶,因此,最观建筑帅作为一个独立的专业也就应的内生。景观建筑师的工作,主要是在现自环境条件的基础,通过各种道路灯光、符号、水流、室外公共活动以城、小站、绿地、化园等的眼既国家议与布置,当化自然环境的特征。创造一个适合人类剧住或 工作的建造外境,形成开发项目固有的特色。

    5.环境顾问。环境保护意识的加强和环境保护法规体系的日趋完善,使得开发商必须在项目开发投资决策之前.慎重对待开发过程中可能遇到的环境问题以及为解决这些问题所需支付的费用。例如,一宗开发项目用地范围内可能包括了一个有放射性污染物的垃圾填埋场,处理这些污染物的成本会极大地影响着购买土地的价格;又例如,一些在野生动植物保护区或自然景观保护区范围内的开发项目,可能会在建设过程中天折,甚至有些项目即使建成后也要拆除。因此,开发商在许多情况下,需要聘请环境顾问,就开发项目所面临的环境问题提供专业意见,为开发商提供开发项目的环境影响评价报告,协助开发商解决政府环境审批手续,避免开发商未来可能面临的环境责任。

    6.交通顾问。与环境顾问一样,交通顾问的作用也越来越重要。交通顾问可以估算项目建成后不同时段的交通流量,评估项目当前的交通通行能力,就项目内部交通流组织.项目与市政道路交通体系的连接、停车位的数量与布局等进行规划设计。在许多大城市,政府要求规模较大的项目必须进行交通影响研究,以防止新项目落成后,形成新的交通瓶颈。就项目本身来说,购房者肯定希望有足够的停车位,而且距离其所要进人的建筑物越近越好,这就需要一个既满足购房者需要,又在技术和经济上可行的停车位设计方案。交通顾问可以就此向开发商提供专业的解决方案。

    7.房地产估价师。房地产估价师可以在开发过程的每一个阶段为开发商提供服务。在项目开发的前期,估价师可以提供市场研究.可行性研究和土地估价等服务;在项H建设阶段和竣工后的资产管理阶段,估价师可以为开发商的短期或长期抵押融资提供估价服务;在房地产项目的租售过程中,估价师还川以协助开发商确定其最可能实现的机金成售价水平。

    8.会计师。会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面的工作,从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议,包括财政预算、工程预算.付税与清账,合同监督.提供付款方式等,并及时间开发商通报财务状况。

    9.地产代理。地产代理成房地产经纪人通常受开发商的委托,代理物业租售事宜。由于地产代理与消费者联累南切,熟悉市场当前的需求特征和未来的变化趋势,因此可以帮助开发商进行项目的市场定位和产品定位.协助开发商制定并执行营销计划与策略。在出租的商业或L业房地产开发项目中,地产代理在市场推广、租金方案、租约谈判等方面的作用更加明显。

    10.物业管理师。从常规来讲,项目竣工投入使用时才会聘请物业馆理公司来负责项目运营期间的管理。但聪明的开发商常常在项目的设计阶段就聘请物业管理参与,尤其是对运营管理依赖程度比较高的酒店.老年人住宅、娱乐中心等项目,因为这些项目一旦其功能设计上存在缺陷,往往会给后期的物业管理带来巨大困难,从而影响到物业的市场声誉。

    11.市场研究专家。在项目的前期策划阶段,市场研究的结果决定了项目是否继续向前推进。市场研究专家可以帮助开发商了解其拟开发的项目是否有足够的市场需求、竞争项目的情况、目标市场以及项目销售或出租的预期速度(市场吸纳率和吸纳速度) .预期的价格或租金水平等。

    12.经济师及造价工程师。在房地产开发过程中,经济师或造价工程师可服务于开发商承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要负责工程建设前的开发成本估算、工程成本预算,在工程招标阶段编制工程标底,在工程施工过程中负责成本控制.成本管理和合同管理,在工程竣工后进行工程结算。

    13.律师。在房地产产品的生产、交易和使用过程中,均需要律师的参与,为有关委托方提供法律支持和服务。例如,开发商在获得土地使用权时,必须签订土地使用权出让或转让合同,在进行融资安排和发包建设工程时需要签x贷款协议和工程发包合同,出租或出售物业时必须签订租货契约,这都离不开律师的帮助。

    消费者或买家

    每一个人和机构都是房地产市场上现实的或潜在的消费者。人人都需要住房,每一个机构都需要建筑空同从事其生产经背活动,面不管这些所屋是买来的还是租来的。消费者在房地产小场交易中的取向是“物有所值”即用适当的货币资金,换取使用或拥有房地产的满足腾成效用。如果从市场买家的角度来看,主要包括自用型购买者和投资型购灭者两种。购买能力公对自用型购买者的主要约束条件:面对投资型购火买者来说,其拥有房地产资产后所能获取的预期收益的大小,往往决定其愿支付的价格水平。