内蒙古师范大学函授土木工程学习课程《房地产产品功能定位的原则与方法》

院校:内蒙古师范大学继续教育 发布时间:2020-04-01 11:09:29

    房地产产品功能定位的原则与方法

    以未来潜在使用者的功能需求特征为导向,站在使用者的立场上精打细算,体现以人为本和对人的关怀,是进行房地产产品功能定位应遵循的根本原则。对房地产产品进行功能定位的具体方法与步骤是:

    第一,明确目标使用者群体。任何房地产产品,都是为满足某一特定类型的使用者设计生产的。借助市场研究和市场细分的结果,应明确拟开发建设的房地产项目的潜在目标使用者群体。例如,对居住项目,目标使用者群体可能包括高收入阶层、中等收入阶层和低收入阶层;对写字楼项目,目标使用者则可能包括境内或境外企业、大型或中小型企业、不同经营类型或内容的企业,在境外企业中还可以进一步分为欧美或日本、韩国企业等;对零售商业项目,则可将消费者群体定位在高、中或低收入阶层,也可以按照消费者的习惯或地域范围定位。当然,在对目标使用者群体定位时,还要综合考虑项目所处的区位、项目的建设规模、房地产商的经验和投资实力等因素的影响。

    第二,分析研究目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力。每一类目标使用者群体,其需求特征、消费偏好和可支付能力都有很大的差异。例如,在写字楼物业的境外使用者中,欧美企业喜欢豪华、宽松的办公环境,并愿为此支付较高的租金;日本和韩国企业则喜欢布局紧凑、精打细算。北京建国门地区的长富宫中心写字楼专为日本企业设计,而华润大厦则主要为欧美大型跨国公司设计,从而在功能设计上体现了明显的差异。

    就住宅项目而言,南方和北方居民生活习惯的差异、接受教育程度的不同、所从事职业的特点等,都从某一方面影响着其对住宅需求的特征、消费偏好和可支付能力。

    第三,针对目标使用者群体设计。房地产开发商或其市场分析、市场营销人员对目标使用者群体特征的把握,要想真正体现在房地产产品设计的图纸上,还要与建筑师建立良好的沟通渠道,以便使设计师领会房地产开发商的意图。当然,为了占领市场,越来越多的建筑师也开始注重对市场需求的分析与研究。