甘肃政法学院函授土木工程学习课程《产品组合定价》

院校:邵阳学院 发布时间:2020-04-06 08:58:20

    产品组合定价

    假如物业属于整个开发项目物业组合中的一部分,开发商定价的策略就应当修正。在这种情况下,物业的价格应该以整个物业组合的利润最大为目标。由于各种物业的需求和成本的关系各有不同,其面临的竞争程度也有差异,因此这种定价相当不容易,下面将分4种情况加以讨论。

    1.产品线定价。公司通常开发出来的是产品线,即一系列物业,而不是单一物业。例如,某商业居住小区,在规划上有普通住宅、公寓、酒店、写字楼、商场以及保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施,开发商必须确定出各种不同物业之间的价格差距。确定价格差距时要考虑不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格。如果普通住宅、公寓之间的价格相差较小,顾客有可能就会偏向于购买公寓;但若价格相差悬殊,顾客就可能偏向于购买价格较低的普通住宅。因此,如何使价格差距合理和科学是十分值得开发商研究的,这需要开发商综合考虑成本、需求、竞争等不同的因素。

    2.选择品定价。许多公司在提供主要物业产品的同时,还会附带一些可供选择的物业产品和服务,相应采用所谓的选择品定价。例如,我们在广告上看到的物业价格通常只是毛坯房价格,不包括精细装修和各种厨厕卫设备在内。如某开发商的物业,其基本价位是6000元/m2,选择面砖地板和瓷砖贴面装修、“天坛”牌洁具设备的价位是500元/m'(总价位为6500元/m2);而选择木地板和木墙裙装修、“TOTO”牌洁具设备的价位就会是1000元/m2(总价位为7000元/m2)。

    3.补充品定价,又叫附属品定价。在消费品市场,有些产品需要附属品或补充品,房地产市场也有附属品。举例来说,开发商开发的某物业采用了价值定价法,其品质较好,价位比起同类物业却较低,因此吸引了众多购买者。但该物业的管理服务费较贵,原来该物业管理服务公司就是开发商的子公司。开发商采取这种定价策略,并没有在利润上比其他公司或物业受损失,反而制造了很好的销售业绩。

    4.产品束定价。开发商也经常以某一价格出售一组产品,这一组产品的价格低于单独购买其中每一产品的费用总和。例如,某开发商开发的居住小区,为鼓励顾客在购买物业的同时也购买其所开发的健身房、保龄球馆和游泳池等体育娱乐配套的会员资格,采取了产品束定价,即“物业价格+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”的总价比这4项各自的价格之和低了很多,这样,吸引了较多喜爱体育及娱乐的消费者来该小区购买物业。开发商也获得了可观的总利润。