房地产宏观因素分析

    进行房地产市场分析，首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。

    例如，某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况；水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力；劳动力、原材料市场状况，人口政策；地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如，上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。

    地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。