2020年专升本《银行信贷管理》第七章第二节学习课程-房地产开发贷款的管理程序
院校：宜春学院继续教育
发布时间：2020-02-07 16:16:33
（三）房地产开发贷款的管理程序
1.房地产项目的立项。
（1）企业根据国家宏观经济发展规划、国家有关的房地产业政策和投资政策以及企业的发展目标确定建设项目； （2）编制项目建议书和项目设计任务书或可行性研究报告，以确定建设规模及总投资； （3）向国家有关计划、建设、城建部门上报项目建议书等文件，申请立项，有关部门审查并征得相关银行意见后批准立项； （4）企业在申请立项的同时，向银行提出借款申请及有关资料，寻求银行的信贷支持。
2.房地产开发贷款的评估和审批。
（1）在当地注册的企业法人，符合下列条件的均可向银行申请房地产开发贷款：①借款企业保证贷款用途正当，具备偿还能力；②借款企业应提供土地使用权有偿出让合同、开发建设方案、项目可行性研究报告、经批准的建筑设计书和贷款行要求提供的其他文件；③借款企业应以土地使用权及其地上建策物或以其他财产设定担保；④借款企业有健全的财务管理和经济核算制度，应在贷款行开立结算账户和房地产借款专户。 （2）银行根据企业的申请对贷款项目及有关情况进行考察，并以此作出又持与否的决策。在考察和立项的基础上，对企业贷款项目申请进行审查、评估。项目评估的主要内容包括：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式及进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、测算贷款风险度、评估结论等。 （3）银行在对房地产开发项目审查评估的基础上，按贷款审批程序审批贷款、确定贷款额度及贷款偿还期限和偿债资金来源。
3.房地产开发贷款的发放、管理和回收。
（1）银行同意对企业发放贷款后，由借贷双方签订《借款合同》和《抵（质）押合同》，保管好抵押物，移交质物或权益给银行，并经公证部门公证和登记机关对抵押(质）物进行登记以得到法律依据。 （2）发放贷款。只有当完成法律文件和遵守支付款项前的条件和要求时，贷款才能被提取使用。房地产贷款实行专户管理、专户专用。土地贷款可以被一次性提取，以完成对土地的购买；建筑贷款每一次提取应当是按工程进度支付批准的发展支出，这要由建筑师、监理机构或者其他令银行满意的文件性证据来证明。 （3）银行应及时检查监督贷款的使用情况及效益，避免挤占挪用贷款和无效益投入。定期检查抵押（质）物的变化情况，发现问题应采用必要的补救措施。 （4）房地产开发贷款主要的还贷资金来源是房地产销售回笼资金。因此，银行应积极帮助房地产开发商搞好销售工作，解决实际困难，争取资金早日回笼，按期收回贷款本息。 （5）贷款本息可采取一次收回或分次收回的方法。对不能按期收回又不予展期的贷款，银行可依法通过处理抵押（质）物的方式进行回收。
4.房地产开发贷款中应注意的问题。
（1）根据有关法规：如果土地使用权出让合同和房地产开发合同明确了动工开发日期的，在该日期之后的一年之内，未动工开发的，就要征收相当于出证金的20%以下的土地闲置费。如果在该日期之后，满两年了还未动工开发的。政府可以无偿收回土地使用权。因此，贷款行应密切注意房地产开发商的动向，促其及时动工开发和销售，保证贷款的顺利回收。 （2）以集体所有的土地使用权、农民的宅基地或部队的土地使用权摘房地产开发的，因为在产权的取得和抵押权的设定方面国家有关法规进行了一些束缚性的规定，所以对该类房地产开发提供贷款有极大的风险，应该非常谨慎处理。
（四）房地产价格的评估
房地产价格通常由房地产商制定或专业评估机构进行评估。必要时贷款行也可请专业人员自行评估，评估内容主要包括：
1.房屋价值的评估。由于房屋的结构、标准、用料、施工质量及新旧程度交不相同，因而不可能采用统一的价格标准，而只能按其质量完全价值及新旧程。不同而分别订价。 2.房屋市场的供求状况。房屋与其他商品一样，它的价格受市场供求影较大，当供大于求时房屋市价下降，反之亦然。 3.地产的用途及位置。地产的用途直接决定其经济效益，从而决定北体格。而从位置来看，房屋的建筑地段以及房屋的朝向、楼层不同，其价格也不一样。 4.房屋使用时间长短，结构及外观的好坏，利息率、股息率及通货膨胀率的高低都是影响房地产价格评估的因素。
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