工程经济学-第13章-案例
院校：洛阳理工学院继续教育
发布时间：2019-11-08 14:59:21
1.项目概况
某大型餐饮集团公司为给房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点为2007年10月15日。房地产现状如下：
（1）土地状况
本次估价对象位于某市南大街18号，该项目地处两条主要商业大街的交汇处，两面临街，交通便捷，土地形状近似矩形。宗地地貌平坦，红线外市政配套已达到“七通一平”。该宗地土地使用权面积为1253.642m2（折合1.88亩），估价对象为该宗地上。号楼：半地下1层、地上7层办公楼1幢，建筑面积4588.97m2，其中，前楼有成产证的面积是3948.97m2，后楼建筑面积是640m2，其房产证正在办理之中。前出为框架结构，外墙贴瓷砖，1层及其以下贴石材，屋顶及其挑檐为仿古现璃瓦，设楼于1986年建成。
（2）建筑物状况
半地下1层：建筑面积500.3475m2，其中有300m2出租经营酒吧，剩余部分作为自用设备用房、库房。出租房酒吧地面铺仿古地砖，局部铺木地板，墙刷内墙漆，柱、吧台、局部墙木板装饰，顶棚刷黑色漆，木门，窗全封闭。自用房地面水泥压光，墙面、顶棚水泥抹光，木门。室内配有给水排水、电、电话等1~3层营业、办公用房：建筑面积1549.4675m2，现出租给招商银行，其中1层和2层部分为招商银行对外营业用，2层部分和3层为招商银行办公用。装修情况：1层大厅地面铺石材，墙面贴石材，石膏板吊顶，自动玻璃门，玻璃封闭窗；2楼营业厅铺地砖，铝塑板吊顶，铝塑板包柱和贴墙，2楼、3楼办公室矿棉板吊顶，木包门套、窗套和木制暖气罩，墙面乳胶漆刷白，铝合金玻璃窗，楼梯铺地砖，不锈钢扶手，室内配有给水排水、电、电话、暖气、网络线、分体4~7层办公用房：建筑面积1899.155m2，现为有色冶金设计研究院自用办公。装修情况：地面铺地砖，瓷砖踢脚，墙面乳胶漆刷白，石膏板吊顶，木包门套、窗套和木制暖气罩，铝合金玻璃窗，设有1部电梯，由于1~3层出租，电梯暂未使用，楼梯铺花岗石，铁栏杆木扶手。卫生间地面铺防滑地砖，墙面贴内墙砖，安装有木隔断，面盆洗手台等。楼内配有给、排水、电、暖气、闭路电视、电话、网络线、分体空调。
（3）周围环境状况
估价对象地处市中心黄金地段，南大街上集中了多家金融、保险、证券机构，成为该市的金融一条街，具有良好的行业聚集效应，交通便捷，商业氛围浓厚，该区域具有明显的区位优势。
（4）周边配套设施
银行和证券：附近有中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、交通银行、招商银行、民生银行、商业银行、光大银行、华弘证券、中信证券等多家银行营业处；休闲娱乐：附近有夏绿地、真爱、好乐迪、阳光丽都等多家休闲娱乐场所；交通：600、603、608、239、12、221、46等多条公交线路经过此处；条饮：附近有肯德基、必胜客餐厅、千家粗粮王、新元海鲜粥城、王子饭店等；购物：附近有家春秋、巴黎春天、届臣氏、爱家超市、太平洋商厦等。
2.案例分析
（1）估价依据
1)本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
①《中华人民共和国城市房地产管理法》；
②《中华人民共和国土地管理法》；
③《中华人民共和国担保法》；
④《城市房地产抵押管理办法》。
2）本次估价采用的技术规程
①中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T 50291-1999；
②建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》。
3）其他依据
①委托方与我公司签订的评估委托书；
②委托方提供的房屋所有权证书、土地证书复印件；
③估价对象现场勘察记录及估价人员掌握和搜集的有关资料。
（2）估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则，依据最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，结合估价目的对估价对象进行估价。估价对象地处市中心黄金地段，云集了多家金融、保险、证券机构，属该市的金融一条街，具有良好的行业聚集效应，交通便捷，商业氛围浓厚。2007年上半年，该市房地产市场总体运行形势良好，市政府不断加大基础设施的建设，使该区域内房地产具有一定的增值潜力。本估价对象地处市中心黄金地段，较适合开发商业、酒店、办公等房地产，依据法律上允许、技术上可能、经济上可行的最高最佳使用原则，经充分合理论证，估价师将该项目设计为办公用途。
（3）地下1层自用房评估价值测算方法及过程地下1层自用房，采用成本法确定估价对象房地产假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。
1）用基准地价系数修正法确定地下1层自用房所分摊的土地使用权部分价值
①基本原理
基准地价反映了区域或级别内宗地价格，该区域的各宗地价围绕基准地价上下波动，因此，根据宗地条件对基准地价进行修正，即可求得具体宗地价格。
②公式
地价=基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数X（1+区位及宗地条件修正系数十区域基础设施修正系数+特殊因素修正系数）
③测算过程
待估宗地处于该市土地级别I级熟地，商服用地基准地价为6300元/m2或420万元/亩。
A.年期修正系数A。
A=[1-1/(1+R)"]/[1-1/(1+R)]
式中R——土地还原率，经综合分析，取8%；
——宗地剩余使用年期；
N——宗地法定最高出让年期。该宗土地为划拨用地，使用年限没有限制，因此取A=1。
B.期日修正系数B。
最新基准地价的估价期日为2005年6月30日，根据对房地产市场进行的实际调查，随着该区域配套设施的日臻完善和地铁的开工建设，该地区土地在2005年以来价格有一定的上涨，价格公布之日至评估基准日地价上涨幅度约为8%。则B=1.08。
C.容积率修正系数C。根据委托方提供的数据，该宗土地上的总建筑面积为4588.97m2，土地使用权面积为1253.642m2，该项目的容积率为3.66，根据修正表（表13-4）商服用地的平均容积率取修正系数C=1.25。
D.区位及宗地条件修正系数D。
根据该宗地商服繁华条件、交通条件、环境条件、规划条件、宗地条件及其他个别因素确定其区位及宗地条件修正系数，评估中按区域因素说明表进行各因子修正，得到其区位及宗地条件修正系数D=8.5%。见表13-5~表13-8所列。
F.特殊因素修正系数F。根据该宗地是否有土地裂缝等不适于建设的情况以及是否有比较特殊的规划限制等因素，确定其特殊因素修正系数为0。
通过以上分析，则地价为：
P=6300×A×BXCX(1+D+E+F)
=6300×1×1.08×1.25×（1+8.5%+5%+0）
=9653.18元/m2
地下1层自用房所分摊的土地面积为：
1253.642×（200.3475÷4588.97）=54.73m2
由于本项目用地为划拨用地，计算评估价值时按土地价值的25%扣除需补缴的土地出让金，因此地下1层自用房所分摊的土地价值为：
土地评估价值=9653.18×54.73×（1-25%）=396238.91元
2）用成本法计算地下自用房屋价值
①成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式如下房产价值=重新购建价格×成新率房屋重置成本=房地产开发成本十管理费用十投资利息十销售税费十开发利润房地产开发成本包括：前期工程费用、基础设施配套费、房屋建筑安装工程造价；
房地产开发费用包括：管理费用、财务费用及销售费用；
销售税费：营业税、城市维护建设税及教育费附加。
②建筑安装工程费用
根据相关建设工程造价指标及估价对象设计标准，确定其平均建安工程费为：
土建工程费1200元/m2，安装工程费400元/m2。
建安工程费用=（1200+400）×200.3475=320556.00元
③前期费用
工程前期费包括项目可行性研究、勘察设计费等费用，参照同类工程按工程造价的3%计算。320556.00×3%=9616.68元
④配套设施费等城建统一收费根据案例表13-10计算得出城建统一征收费用为43491.44元。
⑤管理费用
根据估价对象内容及规模，管理费用按（2）~（4)之和的5%计算。
管理费用=（320556.00+9616.68+43491.44）×5%=18683.21元
⑥投资利息
利率按1~3年期银行贷款利率7.47%计，参照同类项目正常建设期按1.5年计算，前期费及城建统一收费一次性投入，其他费用在开发期内均匀投入。
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