房地产成本导向定价
1.成本加成定价法。所谓成本加成定价法是指开发商按照所开发项目的成本加上一定 百分比的加成来制定房地产销售价格的方法。加成的含义就是一定比率的利润,这是最基本的定价方法。成本加成定价法的基本公式为:
或者
目标加成率=总利润+总成本
总利润=总收入-总成本
目标利润率=单位利润+单位成本
单位利润=单位价格-单位成本
由于目标加成本(利润率) -般是用扣除销售环节中的税费后来计算的,因此还要考您税金(包括营业税及各种附加税)的影响。故有:
目标利润率=单位税后利润+单位成本单位税后利制.单位价格.单位成本:单位税金
这里的单位成本不包括销传税金。
将以上两式合并成为:
目标利润本=(单位价格-单位成本-单位根金)÷单位成本
而
单位税金=单位价格×税率
从而得到:
单位价格=单位成本x(l+目标利润率)*(1一税率)
即
P=Cx(1+R)+(1-7)
式中:P——房地产单位价格;
C——房地产单位成本;
R—一成本加成率即利润率;
T——税率。
一般地,P和C都用单位面积的货币单位表示,R和T则为百分比。
依据成本加成法来定价是否合理呢?一般而言是不合理的。因为成本定价法忽视了当前的需求、购买者的预期价值以及竞争者状况。
但基于以下的原因,目前成本加成定价法在房地产界仍然相当流行。
①开发商对成本的了解要比对需求的了解多。将价格同成本挂钩便于开发商简化自己的定价过程,他们无需根据需求的变动来频繁地调整价格。
②当同行业的开发商都采用这种定价方法时,他们所制定的价格必然比较相似,这样可以尽量减少价格竞争。
③许多人认为,成本加成法对买卖双方都比较公平。在买方需求强烈时,卖方不会乘机抬价,同时仍能获得合理的利润。
2.目标定价法。所谓目标定价法,是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。
目标定价法有一个重要的缺陷,即开发商以预计的房屋销售量来制定房屋销售价格,但销售价格却又恰恰是影响销售量的重要因素。