3.问题讨论
（1)如果有优先受偿的情况
由建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产抵押估价指导意见》中提出：“房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿服”对于优先受偿的建筑工程价款，最高法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》的司法解释是：“包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”并非所有的工程款项都能优先受偿，也非无限期的拥有优先受偿的我国《担保法》第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超过其余额部分。”所以，评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。至于其他法定优先受偿款，要根据不同的评估对象，确定其所包含的不同内容。同时，评估对象的变现方式及处置时的条件变化，也会导致其他法定优先受偿款的变化。包括抵押物变现的过程中，存在许多虽然法律未明文规定清晰的优先权顺序，但必须支付后方可执行的费用。所以，房地产估价师在进行有优先受偿情况的房地产评估时应该做到：
1）认真审查委托人提供的情况和资料，并进行必要的核实，特别是土地使用权出让合同和房地产证要争取核对原件。要结合土地使用权出让合同或房地产证上的记载，或者他项权利证书上的记载（各地规定不一），对抵押房地产是否已经进行了抵押和抵押金额作出披露，进而确定房地产估价对象的抵押价值。
2）对土地和在建工程抵押估价，应要求委托方提供发包人拖欠承包人的建筑工程价款情况，并在估价报告中加以披露，进而确定房地产估价对象的抵押价值。
3）各类房地产抵押估价都应当根据《担保法》第四十七条规定，扣除预计应支付的处分抵押房地产的费用和抵押房地产应缴纳的税款后确定房地产的抵押
4）房地产抵押估价报告要对估价对象涉及的法定优先受偿权利状况收集情况加以披露，对委托方是否提供有关情况和估价师是否收集到有关情况作出声明，并对所确定的估价对象抵押价值加以限制和说明。
（2）房地产变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，我押房地产转换为现金的可能性。
1)估价对象的设计用途为商业或综合，独立使用性较强，可以分割转让
2）假定在估价时点实现抵押权时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体。到限制及心理因素的影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格低，预斗市场价格的60%~80%之间。
3）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清他师序，与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时等现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业我高部营业税及部分手续费等。
（3）房地产抵押估价报告使用提示
1）估价对象状况和房地产市场状况，因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物不发生意外损坏及区域因素不受意外影响，能正常维护作用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内房地产抵押价值基本保持稳定。
2）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注。即关注估价对象房屋是否存在现状变更、环境变化、国家房地产政策调整等引起的房地产抵押价值减损的风险。
3）估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变现及费用的影响，房地产抵押估价报告出具后至抵押登记期间，是否会出现法定优先受偿款。
4）定期、或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
4.编者按
资产评估是为了正确反映资产价值及其变动，保证资产耗损得到及时的弥补，维护资产所有者及其相关经济主体的合法权益，实现资产的优化配置和管理等。通过以上这个案例，我们可以深切地感受到以下几点：
1）资产评估的主体、客体、特定目的、评估基准日、评估依据、评估原则、计价标准、方法、程序和结果等要素是一个有机的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可，保证了资产评估价值的准确性、合理性和科学性。
2）搜集与审核评估对象的基本状况是进行资产评估的首要工作。评估对象的基本状况包括评估对象的实物状况及其权益基本状况，同时要特别了解有关评估对象权利受限状况。例如，在房地产抵押估价时，一定要核实该房地产是否存在法定优先受偿权利情况，从而根据相关法定优先受偿的规定确定房地产估价对象的抵押
3）不同的评估方法适合于不同的评估对象。对于很少在市场上发生交易，又没有经济收益或没有潜在经济收益的评估对象，拥有独特设计或只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的评估对象就特别适合使用成本法，例如，学校、医院、体育场馆、军队营房、油田、码头、机场、旧机械设备等；具有经济收益或有潜在经济收益的评估对象适合使用收益法，例如，住宅、商服用房、商店、餐馆、标准厂房（用于出租）、专有技术转让等；而同种类型的数量较多且经常在市场上发生交易的评估对象适合使用市场法，例如，住宅、写字楼、商铺、房地产开发用地、转让的汽车、机械等。
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