武汉市房地产开发经营中的行政性收费
以武汉市为例,在房地产开发经营过程中,应缴纳的各种税费总计66项。其中,在工程建设前期和在建过程中,所需缴纳的税费有39项。根据《2003年武汉市房地产年鉴》的记载,这39项收费的名称包括:建设用地批准书工本费、新征拨用地界定勘丈费城市基础设施配套补偿费.档案整理综合服务费.发展墙体材料专项用费(墙改费)、水土保持设施补偿费、水土流失防治费.公共消防设施配套费、建设施工安全技术服务费.拆迁旧人防设施赔偿费.人防易地建设费、坐标放线收费,规划红线定位、验线费，生监督防疫费、工程勘察文件审查费、施工图设计审查费、抗震设计审查费、探基坑工程设计专项审查费垃圾服务费、白蚁防治费、城市综合开发行业管理费、工程质量监督费建筑工程检测试验费、工程定额测定费、工程质量监理费、建设工程施上招投标父易服务费、商品混凝土交易服务费,散装水泥专项资金代收印化税(资企业免收)建设工程合同鉴证费，供水设施增容费、小区路灯建设工程费道路挖捆修复费、占道费建改项目环境影响评价费、噪音防治费、排污水费.易地绿化费施工安全技术服务费。
武汉市的上述39项收费.涉及十几个收费单位,包括:规划国上局、城建档案馆、墙体改革办公室、水务局、人防办、环保局，收装水泥办公室、造价站、工商局、城管局、节水办、白蚁防治研究所、园林局等。
一、税收政策对房地产市场的干预
随着我国社会主义市场机制的逐步完善，税收政策越来越成为政府调控房地产市场的重要手段。与房地产开发过程相关的税收政策.影响着房地产开发成本和开发商利润,因而会直接影响房地产市场供给的数量.结构和价格。与交易和持有房地产相关的税收政策调整,也会影响到房地产市场房屋需求的数量结构及支付能力。
以推动市场发展为目标的税收政策调整
为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场,积极培育新的经济增长点,经国务院批准,财政部、国家税务总局于1999年7月29日发布了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》,该通知自1999年8月1日起执行。具体内容有以下3项:
第一,关于营业税和契税的政策问题。对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税:个人购买并居住不足一年的普通住宅, 销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征;个人自建自用住房,销售时免征营业税:个人购买自用普通住宅，暂减半征收欠税。对企业、行政事业单位按成本价、标准价出售住房的收人,暂免征收营业税。
第二,关于空置商品住宅税收政策问题。对积压空置的商品作宅销售时应缴纳的营业税。契税任2000年底前予以免税优惠。空置商品住宅限于1998年6月30日以前建成尚木传出的商品住宅。
第三,关于上地增值视免征收策问题。鉴于土地增值税征收过程中存在的问题和我国当前房地产市场的实际情况,国家已经决定取消上地增值税。
二、以调控房地产价格为目标的税收政策调整
2005年5月，为贯彻落实(国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,进一步加强房地产税收征管,促进房地产市场的健康发展,国家税务总局、财政部,建设部联合下发了《关于加强房:地产税收管理的通知》,对个人住房交易中的背业税税收政策进行了调整。该通知规定:
I.2005年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,应全额征收营业税。
2. 2005年6月1日后,个人将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售,应持该住房的坐落.容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料,向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准,利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息,对纳税人申请免税的有关材料进行审核,凡符合规定条件的,给予免征营业税。
3.2005年6月1日后,个人将购买超过2年(含2年)的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的,一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。
4.个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
5.个人对外销售住房,应持依法取得的房屋权属证书,并到地方税务部门申请开具发票。
6.对个人购买的非普通住房超过2年(含2年)对外销售的,在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时,需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
此外,为了加强背业税的征管,还实行了“先税后证”制度。要求市、县房地产管理部门在办理房地产权属登记时,应严格按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民其和国土地增值税暂行条例)的规定，要求出具完税(或减免)凭证;对于未出具完税(或减免)凭证的,房地产管理部门个得办理权属登记。
