工程经济学学习课程:第2章-案例

院校:同仁学院 发布时间:2019-11-07 11:41:27

    案 例

    1.项目概况

    A市市政府规划重建西区。西区是该市传统的工业区,区域经济发展相对焉后,消费者购买力较弱,但是该区域土地资源丰富,开发价值较大,投资成本较低。伴随着周边县域经济的发展,加上近年西区流动人口有上升态势,该区拥有巨大的潜在消费市场。顺应这种形势,B房地产公司拟开发建设某住宅小区,项目总投资25099.64万元,占地45900m2,总建筑面积86720m2。其中,住宅面积82720m2,公建面积4000m2,建筑容积率1.89。

    2.案例分析

    现金流量为正确计算和评价方案的经济效果提供统一的信息基础,能够真实器示项目的盈利能力和清偿能力,从而为投资决策提供科学的依据。因此,现金流量的确定非常重要。

    本案例首先分析了当前房地产市场的宏观形势,然后通过市场调查与预测对该项目进行了产品定位、客户定位、形象定位和价格定位,由此测算出该项目的基础数据,最终确定出该项目的现金流量。

   (1)房地产市场分析

    1)我国房地产市场宏观形势

    近年来,中央连续出台了多项宏观调控措施,主要有:

    ①2006年,调控房地产六条措施(国六条),内容包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。旨在调整住房供应结构,抑制房价不合理的过快增长。

    ②《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国十五条),在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定,提出90m2以下套型建筑面积达70%的标准。旨在控制过快的购房需求,也充分考虑到了中低收入群众的切身利益。

    ③《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》

    等土地政策,在一定程度上提高了房地产企业取得土地资源的成本,收紧了土地供给。

    ④2007年央行6次加息、10次上调存款准备金率,我国开始实施从紧的货币

    这些政策的贯彻和落实使房地产市场发生如下变化;土地供应量和开发量下降,信贷投资规模受到控制,房地产投资开始回落。与此同时,随着人们收入的增加,城镇化水平的提高,房地产需求在不断上升。预计今后政府调控政策的执行力度会更强,普通住房和经济适用房供应将增多,获取土地资源竞争加剧,房地产开发成本将提高。

    2)A市房地产市场总体状况

    A市房地产市场分为东南西北四个板块。其中东区相对较发达,是A市的地核心区位,也是最具发展潜力的板块;西区作为老城区,市政配套设施成熟,工基础深厚,房地产业发展的潜力也很大。

    近年来A市房地产业在政府的调控下,整体上保持着稳健的发展态势:房地产投资增幅下降,市场运行基本平稳;商品房建设持续增长,供求基本持平;房价继续上涨,但涨幅回落。该市将继续加大对房地产市场的监管与引导,进一步调整住房供应结构,增加中、小套型市场开发和供应比例,从而使房价涨幅进一步趋缓。

    3)A市西区住宅消费意向调查本调查采用了访问调查法和网络调查法。访问调查法是小组7人在为期一周的时间内针对西区的住宅消费需求进行问卷式调查;网络调查法是在网站上设置调查表,访同者在线填写并提交到网站服务器。共设置调查表700份,完成有效调查650份。

    ①受访者意向购房时间与购房目的

    从受访者意向购房时间和目的分布图可以看出:大部分受访者有意在近三年内购房(图2-12),并且绝大多数属于首次购房者和二次置业者(图2-13),说明近几年该市房地产的需求是旺盛的。

    ②受访者户型偏好与居住面积需求

    从受访者户型偏好和居住面积需求分布图可以看出,大部分受访者倾向干两室厅、三室一厅和两室两厅(图2-14),居住面积主要集中在70~00m/(册2-15),说明大多数购房者倾向于中小户型。

    ⑤受访者购房要求

    调查显示:受访者对区位的重视因素主要是治安状况、周边环境、周边生活配套设施及交通方便程度;对小区主要考虑的因素是建筑质量与安全保障设施以及小区内环境、绿化、社区服务、物业管理收费标准。

    4)项目的市场定位

    本项目地处A市西区,该市“北扩东移”的发展战略在一定程度上影响了该区的投资。但是该区地质条件较好,地形平坦开阔,自然环境优越,绿化率高,游园设施、暖气、天然气等市政配套齐全。随着A市对西区的规划改造,该区域渐露发展潜质,一批重要的楼盘纷纷面世,该区的房产有着很大的升值空间。

    ①本项目要充分利用自身的优势,避免或减少外部环境的威胁,同时利用外部环境提供的机会,克服项目内部的劣势,使项目开发达到最佳状态。

    ②项目的市场定位

    产品定位;本项目拟建成A市西区精品小高层住宅区。设计户型面积40~125m2,以中小户型为主,其中90m2及以下的套型建筑面积达到总建筑面积客户定位;主力客户群主要是中低收入人群。形象定位:达到繁华都市与绿色、健康、和谐居住环境的完美融合。

    5)项目的价格定位

    用一元线性回归分析模型对房屋的销售价格进行预测。根据对已收集数据的观测,历年西区的房屋均价与土地单价之间存在相关关系,有关数据见表2-17的有关信息,2008年该区土地单价将达到1784元/所列。根据该市土地管理部门的有关解。综合以上相关数据,预测208年该区的房屋均价,从而对该项目进行价格定位。

    考虑到置信度,到2008年有95%的可能,该区房屋均价介于(4249.94,4756.38)区间内,单位为元/m2。结合当前的市场状况并考虑到本项目所处的地段、交通状况以及项目的主力客户群等实际情况,将该项目的销售均价取为4250元/m2。

   (2)项目现金流量的确定

    1)项目进度计划

    本项目于2008年1季度开始进行前期工程,计划于2009年4季度竣工,项目建设期为2年。并于2009年1季度开始预售,计划于2010年2季度末销售完毕。

    2)基础数据的测算

    ①项目总投资估算(表2-18)

    ②项目投资使用计划与资金筹措

    项目总投资25099.64万元。其资金来源有三个渠道:项目资本金、银行借款、预售收入。其中项目资本金11000万元;银行借款5000万元;不足款项通过预售收入解决。详见案例附表2-2:项目总投资使用计划与资金筹措表。

    ③借款还本付息估算

    本项目向银行贷款5000万元,2009年1季度开始还款,还款采用等额摊还,一年内还清。执行央行2007年12月21日调整的1~3年贷款基准年利率7.56%,折合季度贷款利率为1.84%。详见案例附表2-3:借款还本付息计划表。

    ④项目营业收入和营业税金及附加估算

    预计项目于2009年1季度开始预售,2010年2季度末销售完毕,项目的销售均价取为4250元/m2。根据本项目的实际情况,预计销营进度,计算各期普业收入和营业税金及附加。其中,营业税为销售收入的5%,城市维护建设税为营业税的7%,教育费附加为营业税的3%,印花税为销售收入的0.05%。详见案例附表2-1:营业收入与营业税金及附加估算表。销售佣金:指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的委托销售代理的各项费用,主要包括代理费。结合本项目的具体情况,取营业收入的1.5%。

    3.问题讨论

   (1)本项目所取的贷款利率执行的是央行2007年12月21日调整的1~3年贷款基准年利率7.56%,假定本项目在2008年1季度贷款时,1~3年贷款年利率上升了0.27个百分点,即上升至7.83%(折合季度利率为1.90%),则该项目的现金就量将如何变动?贷款利率的上调势必导致利息支出的增加,进而加大了项目的开发成本,最终引起了现金流出量的增大。详见现金流量图(图2-20、图2-21)所示。

   (2)房地产市场供求关系的变化,开发过程中政治、经济、社会和环境等因素的变化,都会对销售价格水平产生影响。假定在2009年四季度(该项目即将竣工),这食接防应欲望非常强烈,房地产需求很旺盛。于是销售人员将销售均价提高5%(即463元/m2),2010年2季度末销售完毕。则此种情况下现金流量将如何变动?销售收入构成了房地产投资项目的主要现金流入,因此销售价格对房地产投资项目收益的影响是显而易见的。详见现金流量图(图2-22、图2-23)所示。

    4.小结

    本案例讨论了市场调查和预测方法的具体应用,重点分析了现金流量的确定。通过本案例我们得到如下几点启示:

   (1)房地产投资项目的一个重要特性就是易受政策的影响,因此在房地产市场分析中应该密切关注国家相关的宏观调控政策,及时、准确、全面地把握市场动态,做好市场调查工作,这样市场预测才更科学。

   (2)房地产项目与一般的建设项目有不同之处,以出售为主的房地产投资项目和以出租、自营为主的房地产投资项目也有一些不同的地方,因此在确定项目现金流量之前,我们应该首先弄清楚项目的类型及特点,然后针对该项目的特点确定出项目现金流量的构成。

   (3)房地产开发投资是一个动态的过程,在这一过程中难免会存在着很多的不确定因素,如土地费用、建筑安装工程费、销售价格、贷款利率等,这些因素对项目现金流量的确定影响很大。因此在项目一开始就应该对整个开发投资过程中有关的费用和收益情况作出精确的估计,以便更准确、合理地确定出项目的现金流量。

                                                                                      (本文原创:转载未经许可将追责)