山西工商学院函授-工程经济学学习课程-房地产产品经营方式的分析与选择

院校:河北大学研究生培训 发布时间:2019-11-08 18:58:16

    10.3.6 房地产产品经营方式的分析与选择
    房地产产品经营方式的分析与选择,主要是在考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等条件下,对出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。
   【例10-4】文景公园是以为广大消费者提供休闲娱乐场所,为商家提供商业洽谈的良好环境为目的,集餐饮、娱乐、洗浴、商业洽谈等功能于一体的综合性开发项目。文景公园位于H市北郊未央区内的经济技术开发区的C3地块内,东临文景路,位置优越,交通便捷。文景公园用地的规划性质为城市公园用地,依照H市城市规划管理的有关规定,文景公园的用地应按照城市公园的设置标准进行规划与建设。另外,规划用地内的汉代遗址应予以保护,并可根据保护级别,结合公园规划设计,进行适当的完善性整修。文景公园项目拟由信远投资有限公司(以下简称信远公司)投资和开发。
   (1)项目定位
    根据投资方的初步设想,文景公园建设项目的开发方案为,在总用地108721m2(163亩)的范围内,70%的用地面积作为向市民开放的公益性用地,建设成园林式公园,公益性项目建筑面积为5430m2;30%的用地面积由信远公司进行经营性开发,其经营性项目的主要功能有:餐饮、商务沙龙、洗浴中心、客房等。根据初步规划设计方案,经营性项目总建筑面积为25000m2。
   (2)项目经营方式
    文景公园的经营,拟采用承租的方式,由信远公司与承租人签订承租协议进行经营。据调查了解,类似项目的三种经营方式及其优缺点如下:
    1)开发建成后,项目整体出售。整体建成后一次性销售,能使投入的资金尽快回笼,一旦交易成功,受各种不确定性影响的风险较小。但项目建成后整体出售,对买方来说资金压力比较大,如果定价过高,容易造成现房积压,影响开发商的资金回收。所以,在没有明确的买方支持和足够的资金支持的情况下,采取这种方式应谨慎。
    2)开发商将物业出租给承租人,承租人在物业上负责经营。承租人每月(年)上交固定租金。在这种方式下,开发商的月(年)经营收入为固定值,相关经营项目的全部风险均由承租人承担,承租人因此会与开发商讨价还价,降低承包额。同时,也存在开发商收不上来承包款的可能性,故目前采取这种经营方式的越来越少。
    3)开发商将物业出租给承租人,但开发商与承租人风险共担,捆绑式经营。即承租人每月(年)上交给开发商的租金占其每月(年)经营收入的比例为一定值。这种方式日趋成为餐饮娱乐业经营方式的主流。综上所述,本项目拟采用第三种经营方式。但在第三种方式下,还需要进一步分析具体的实施方案。
    ①文景公园由开发商建成后,与承租人联合经营,经营期为50年。在这种方式下,开发商收取的承包款比例固定,项目营业收入的高低主要取决于开发商和承租人的经营能力和水平。由于开发商取得的承包款与经营状况息息相关,因此与项目建成后以固定承包费方式承包给承租人进行经营的方式相比较,项目营业收入的现金流相对并不是很稳定,开发商的经营风险相对较大,在这种方式下需要开发商加强项目建成后的经营与管理。
    ②开发建成后,先联合经营,待收回投资后,再出售。在联合经营时期,其利弊与第一种方案类似。待收回投资成本后再出售,在某年内会有一大笔现金流入,使得开发商有能力继续其他项目的开发。相对第一种方案来说,第二种方案的变现能力较强。
                                                                                         (本文原创:转载未经许可将追责)