2020年专升本《银行信贷管理》第九章第二节学习课程-个人住房贷款运作程序

院校:新余学院继续教育 发布时间:2019-11-07 13:18:28

    三、个人住房贷款运作程序
    不同国家、不同贷款机构发放个人住房贷款的具体运作程序都有所不同,但从个人住房贷款的特点与风险防范要求出发,其基本的运作程序并无本质的差别,通常包括以下流程:
   (一)贷款申请
    个人因购买住房,需要向贷款行申请个人住房贷款的,可根据贷款机构的有关规定和要求,提出贷款申请。提出申请的借款人需要符合一定的资格,包括:
   (1)具有完全民事行为能力、具有稳定的职业和收入,信用良好、有按期偿还贷款本息的能力;
   (2)具有购买住房的合同或协议;
   (3)通常要筹措不低于购买住房价值总额20%的资金作为购房首期付款;
   (4)所购住房经过房地产估价机构评估价值并符合抵押要求。
   (二)贷款审查
    审查的要点包括:
   (1)核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性,防止借款人和开发商合伙骗取银行贷款;
   (2)审核借款人收入情况,对借款人所提供的收入证明的真实性进行核实,以保证借款人具有偿还贷款本息的能力;
   (3)对抵押的房屋进行实地勘察,请评估机构对抵押的房地产进行审核评估。
   (三)借款人资信评估
    主要是对借款人的素质、购房及还款能力、贷款保护能力等进行考察。
    1.个人素质。包括评估:
    职业稳定性,反映借款人目前的职业情况及职业稳定程度。以在一定时间内职业变动次数及每变动一次的收入变化情况来衡量。
    职业地位,反映借款人的职业特点及素质。
    受教育程度,反映借款人的文化素质,并间接反映借款人未来的职业发展年龄,反映借款人的成熟程度及贷款偿还的有效时间。年龄可划分为25岁(含)以下、25岁~50岁(含)、50岁到退休年龄(含)以上等几个阶段,并根据所从事行业的性质对年龄段的划分进行适当调整。健康状况,反映借款人目前的身体状况、有无严重疾病。可划分为身体状况差(有严重疾病导致长期病休或可能影响其继续工作的能力)和身体状况良好两个档次。
    行为表现,反映借款人在过去若干年内有无违约记录或拖欠债务情况。
    综合印象,反映贷款人员对借款申请人的综合直观评价。通过调查、交谈、访问等形式对申请人的个人素质进行补充、修正。
    2.购房及还款能力。包括:
    房价收入比,考察借款人购买住房的能力。计算公式为:
    房价收入比=住房价格/家庭年收入它的高低还能说明家庭负债状况,也能间接地说明还债能力。
    还贷收入比,考察借款人归还贷款本息的能力。可选择以下公式;
    还贷收入比=月均还款额/家庭月均收入水平
    平均月还款额指当借贷关系成立后,借款人平均每月应当归还的贷款本息。还贷收入比=月均还款额/家庭月均净收入水平家庭月均净收入水平指月均收入扣除各项基本生活支出后的净额,月均还款额指当借贷关系成立后,借款人平均每月应当归还的贷款本息。
    3.贷款保护能力。
    贷款抵押乘数,即贷款额与作为抵押物的住房价值之比。抵押物变现能力,考察通过处置抵押物收回贷款本息时,抵押物变现的难易程度。借款人购买财产保险情况,考察借款人是否购买抵押物财产保险。
    4.贷款审批与发放。经银行审批同意贷款后,银行要与借款人签订个人住房借款合同;借款人应将《房屋买卖合同》正本、抵押登记证明文件(或房屋他项权证)、抵押物保险单正本等交贷款人收押保管。
    5.抵押权登记。借款人以住房向银行抵押获得购房贷款的,在抵押合同签订后一定时日内,必须向当地房地产产权登记机关申请抵押登记。并提交:抵押当事人的身份证明;抵押双方当事人共同提交的抵押登记申请书;经公证的借款合同和抵押合同;《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;房地产抵押物的资产评估书或抵押当事人双方协商确定抵押物价值的书面证明。以依法取得的房屋所有权证抵押的,在向产权登记机关办理登记时,产权登记机关应在《房屋所有权证》上作他项权利记载,并由抵押人收存,同时向抵押权人颁发《房屋他项权证》;以预售房地产或在建工程抵押的,登记机关应在抵押合同上作抵押合同发生变更或者抵押关系终止时,抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内,到原登记机关办理变更或者注销抵押登记手续。因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的,抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内,到当地产权登记机关申请产权变更登记。
    以期房抵押的,贷款人和抵押人应持合法的房屋买卖合同到房产所在地的房地产登记机关,办理期房抵押预登记手续,以防止房地产公司重复销售同一房屋。待该房屋竣工,取得《房屋所有权证》后,要及时办理正式的抵押登记,并取得《房屋他项权证》。
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